Jay Yeh的部落格

大家好，今天和各位談談薛兆豐老師“北大經濟學課”專欄裡的一篇文章心得。

違反價格規律的事到處在發生，而經濟規律在哪兒也都有作用。今天就以美國實施房租管制作為案例。美國許多城市都實施過房租管制，有些地方還延續至今。

1981年，哈耶克、佛里德曼和史帝格勒這3位諾貝爾獎得獎人，合著了一本書《房租管制：神話與現實（Rent Control: Myths and Realities, 1981）》，你可以在網路上找到電子版。

一、地震能摧毀房屋，但不能製造短缺

你還記得嗎？之前分析過價格管制的效果：當對一種商品進行價格管制時，商品一部分的價值會耗散掉。

這本書中穿插了許多老舊房子的照片。作者請你猜猜，哪些房子是炸彈炸的？哪些是房租管制造成的？你幾乎是猜不出來的。這本書文末有做出一個表，準確地告訴你哪些圖片的房子是炸彈炸的，哪些是房租管制造成的。

書中第四章比較了舊金山市的兩段歷史，說明了稀缺和短缺之間的關係。1906年4月18日，舊金山市發生了大規模地震，造成20萬人口無家可歸。整座城市有一大半的建築物，毀於地震或是火災中。

理論上來說，這座城市的房子瞬間少了一大半，旅館和飯店也都倒塌了。你猜會不會出現房屋短缺的現象？作者們查閱了當時主要報紙《舊金山市紀事報》上的房屋租售廣告，得出一個結論：當時並沒有出現“房屋短缺”的現象。

為什麼呢？因為當時房價隨著市場波動，房子少了，房價當然大幅度上漲。在房價夠高的狀況下，人們就做出各種因應對策。還記得價格的3個作用嗎？當中包含了傳遞稀缺性和指導生產。有些人暫時搬離這個城市，有些人去朋友那兒借住；房子還在的人，他就們願意把多的房間出租給別人。

結果發現，報紙上出租廣告，遠多於找房子租的廣告。人們只要出價，就能找到房子，不需要展開價格以外的手段去競爭。因此，推論出當時的舊金山市，沒有出現房屋短缺的現象。

二、價格管制不能直接摧毀房屋，卻能製造房屋短缺

1946年，舊金山市開始實施房租管制。報紙上的房屋出租廣告大幅減少，求租屋廣告大量增加。1946年的求租數量是1906年的300多倍。這是一個事與願違的現象。原本立意良善的房租管制，為了要幫助窮人更容易找到房子住；結果，他們反而更找不到房子住了。

由於房租管制只管房租，不管房屋買賣，所以許多房東不願出租房子，但是願意賣房子。經濟狀況相對好的人，為了找住的地方，只好買房子。因為在市場上，他們不容易找到房子租。反而只有那些有錢人，或是願意買房子的人，才能更好地解決住房問題。

三、紐約房租管制故事

紐約的房租管制一直持續至今。許多房東一直抗爭，但是，政府至今仍沒有取消價格限制。紐約的租屋規定中，有幾個特別的條款，例如：房子一旦出租，就不能隨便漲價、不能把房客趕走，如果有房客的親戚同住滿2年，就算房客過世了，親戚可以繼承居住的權利，這算是一種租屋世襲制。

2012年，有一位詹姆士·哈門（Mr. James D. Harmon Jr.）的房東，因為出租的房子租金都只有市價的60%，因此，控告紐約市政府，官司打到最高法院。這時候，許多人都關注這個案子，以為終於找到機會，可以推翻房租管制了。於是，出現了許多連署、評論和報導。

在分享政府徵地權時提過，如果政府徵用私人財產，就要給予合理的補償。哈門就是基於這個基礎，認為政府透過房租管制，實際上徵用了他的財產；所以，政府應該給予合理的補償。

結果，地方法院的判決寫到：政府的政策不算是物理性的徵用。因此，不適用政府的徵地法規；所以，不能給予補償。最後，很可惜的，最高法院也沒有審理這個案子。因此，紐約的房租管制仍然持續。

對此，美國最高法院的大法官斯科利亞（Antonin Scalia）曾經提出個人評論：就算我們通過房租管制，可以達成一些偉大的社會目標，可以幫助窮人。我們也應該使用民主的方式，徵求大家的意見，並透過政府稅收的辦法向大家徵稅；用這些稅收款項，到市場向私人業主購買他們的房子，再把房子分給有需要的窮人。而不應該把實施價格管制的負擔，讓那些剛好成為房東的人來承擔。

四、佛里德曼論公平與權利

經濟學家佛里德曼說過一段話：社會如果把個人的權利置於公平之上的話，這個社會運行的結果，當然不會是公平的，但是它卻離公平很近。如果社會把追求公平放在保護個人的權利之上的話，這個社會既不能保證個人的權利，也不能達到所謂的公平。

因為每當追求公平的時候，必定出現的結果是：甲和乙商量著，怎麼逼迫丙去幫丁做一些事，而甲和乙還從中獲得好處。

總結以上，從美國房租管制經驗中，驗證了稀缺和短缺的概念。另外，政府真要幫助窮人，比較合理的辦法，應該是以民主的方式，透過稅收向房東購買住房，再分配給窮人；而不是以行政命令，讓房東來承擔對窮人提供幫助的責任。

本日思考題：買房、租房是我們生活中的重大支出，如果房市不採用市場機制，改由政府分配的話，那麼，我們的住房條件會變得如何呢？

歡迎你的我留言和我一起分享、一起討論，我們下次見。