Jay Yeh的部落格

大家好，今天和各位談談薛兆豐老師“北大經濟學課”專欄裡的一篇文章心得。

之前我們談論許多關於價格的知識，這些都是理論，有些人認為，這都只是在紙上談兵。今天就讓我們運用這些知識，來分析生活中的經濟現象，看看是否適用。

一、無論房價漲跌，都不應該人為管制

我們從房價的角度來檢視。許多人認為房價太高了，政府一直沒有決心把房價壓下來。但是，我的疑問是，政府真的有本事把房價壓下來嗎？有人會說，政府只要透過行政手段，就能夠把房價壓下來。其實，如果政府這個組織，真的這麼強大的話，這世界早就沒有經濟問題了。

我們就“政府能不能把房價壓下來”這一點做個討論。中國從1990年改革開放後，經濟起飛，房價也如火箭升空般地上漲。中國政府在各大城市，實施許多限購政策。以北京為例：北京戶籍的家庭，不能買第三間住房；沒有北京戶籍的家庭，要在北京繳5年的稅，才有買房資格等。

照理說，限制了購買者，房價應該會受到抑制。但是，實際上，這些年，不論中國政府推出什麼樣的限購政策，北京房價總體來說，只有繼續上漲。

我們之前談到的價格理論，說明價格是現實的反映，反映的是現實的多方面。如果你只是把價格強制鎖住，並不能改變價格反映的現實。這就像是，現在天氣好熱，你管不住溫度，但是，你硬是去管溫度計同樣地荒唐。

有人希望房價跌，自然也有人希望房價漲。多年前，有一位香港著名雜誌主編，就寫了一系列文章，談論香港的房價不能跌；為了防止香港房價下跌，他更提出強烈反對為了窮人，提撥更多的土地，建廉租房的政策。

他的理由是，香港很多人都是貸款買房的，他們的財富都指望在這間房子上，如果房價跌了，這些人的房子就會變成負資產，他們就會破產。因此，他認為香港房價不能跌。

這個邏輯滿荒謬的。房子是我們生活的一種要素，任何一種要素，當然是價格越便宜越好、供給越豐富越好。但是，他卻希望在香港是越稀缺越好、價格越貴越好。這是說不通的。

不顧一切一定要打壓房價或是拉抬房價，都不是好的辦法。我們應該從源頭，找出導致房價波動的因素。我們應該試著找出正向的因素，讓這些因素更充份地發揮；並且想辦法減少負面的因素，儘可能地讓房價，能正確反映人們對房子的真實需求。

二、房價上漲的正面因素

薛兆豐老師的觀察認為：北上廣深等大城市的房價一直漲，重要的原因在於人們的集聚性。大家都想到這些大城市生活，你想想這麼多人都搶著來這地方生活，房價怎麼會不漲呢？

在來看看這些城市的條件，這裡有品質較好或較大的醫院、大學、劇院或公司。例如：北京大學有許多課程是對外開放的，只要你想聽，進去找個座位或是坐在地上都可以聽課。

這也是近水樓台先得月的道理。住在這些大城市的人，他們所付的房價，不僅僅只是買了一間房子，還要加上獲得這些周邊服務的費用。這樣的價格，怎麼可能會比城市邊緣或是鄰近城市更低呢？

或許，有人會說，大城市裡擁擠、吵雜、空氣差或自私等。但是，為什麼還是有許多人願意留在大城市？因為人口聚集的地方，提供比別的地方更多的機會。

薛兆豐老師舉美國的例子：如果你是個窮人，你生活在阿拉巴馬州，你有一間房、一輛車、一條狗；如果你是個富人，你生活在紐約上東區，你也有一間房、一輛車、一條狗。這有什麼差別？差別在於你所在的位置。在紐約上東區為什麼這麼值錢？因為你見到的是不同的人、得到不同的經歷、得到不同的機會。重要的不是你是誰，而是你跟誰在一起。

現實生活中，經常有這樣的人生際遇：一些人畢業就到大城市奮鬥，多年後回到家鄉，看到小時候的玩伴，他們留在當地生活，生活上沒有太大的改變。當年，這些朋友們的成績、能力可能都是非常優秀的。因為他們在不同的地方發展，遇到不同的機會，結果人生道路的發展，就完全不同。

不要覺得非得有什麼天大的本事，才能夠在大城市裡生存。人和人之間講究的，不是你有多大的本事，而是你和別人的能不能互補或互相服務。這個部分，我個人倒是很有體會。

三、人口集聚提高大城市的經濟效率

有一種說法認為：各個國家的一線城市，只會留下最高階的人口，而把中低階的人驅趕出去。這種說法是有問題的。想想看，如果一個城市只剩下高階工作者，這些高階人口，自然就會變成中低階人口。另一個問題是，如此一來，這個城市裡的清潔工作誰來做、車子誰來修、快遞誰來送、孩子誰來照顧呢？

在美國，一位鋼琴老師的收入，不一定比修車工人高；清潔工的收入，不一定低於大學教授。為什麼會這樣？因為誰賺得多少，不是依職業貴賤區分，而是彼此互相依賴的程度決定的。

大城市的人口聚集，是全球性的趨勢。以2009年世界銀行發布的美國和日本的報告為例：美國大約8成的GDP都分布在紐約、波士頓、華盛頓、西雅圖、舊金山、洛杉磯、丹佛、休士頓等地方。就算其他城市都不生產，基本上，美國的GDP也不會產生太大的落差。同樣地，日本以東京、名古屋和大阪這三個地方，占全日本GDP的80%。

由上面的GDP分布，可以看出，這些都是美、日多年城市化，人口自然聚集產生的結果。

從這個角度來看中國，中國的人口聚集還沒有完成，目前初步看來，集中在北、上、廣、深和回歸後的香港為主。但是，這些聚集的需求，還在持續地增長中。

因此，如果房價上升的原因，是因為人口聚集造成的，那麼這種聚集就是正面的因素，我們不應該抑制它的產生。相對地，如果硬是要透過一些手段把人趕走，或是限制這些人買房留下來的機會，這對城市發展是不利的。

四、一個城市不可能只有光鮮的街道

薛兆豐老師認為，我們應該尊重人口遷移的基本規律，以及人和人之間，互相服務的生態。同樣地，一座城市不可能只有光鮮亮麗的街道，一個家庭也不可能只有客廳。

以中國北京為例：長安街是非常漂亮的街道，往南走2條街，它的景色就會完全不同。以美國紐約為例：曼哈頓是非常亮麗的街道，但是再過幾條街，它的街景和功能性就完全不同。家庭也是一樣地道理，一個家庭會有招待客人用的客廳、睡覺用的臥室、煮菜用的廚房、吃飯用的餐廳、盥洗用的浴室及廁所。這樣組合起來，才是一個完整的生態。一個沒有垃圾桶、沒有廚房、沒有廁所的家，客廳不可能是乾淨的。

薛兆豐老師以他在美國求學時，居住在芝加哥的經驗為例：芝加哥位於密西根湖西邊，如果你搭船從密西根湖往西看，你會看到芝加哥的天際線，景色相當漂亮。如果你搭乘火車，從西面往東看芝加哥，你就會看到工廠、倉庫和冒煙的煙囪。這樣才是一座城市完整的面貌。

一些好的要素，使得房價上升。人口聚集使城市提供的服務和功能越來越多、越來越好，這些要素都是使房價上升的正面因素。

五、房價上漲的負面因素

負面的因素也可能使房價上升。例如：限制房子的樓層數。同樣一塊地，正常情況下能夠蓋15樓，但是，法規硬性規定只能蓋5樓。如此一來，空間利用率就相對降低。或是，只能蓋30坪以上的房子，這也是對空間上的限制，利用率都會相對降低。

另一個是需要考量的觀念問題，人們能夠承受多高的居住密度。事實證明，在各大城市的實際狀況證實，高密度的城市是可行的。

總結以上，我們應該客觀地分析，房價上漲的正、負面因素。價格是反映現實中，各種因素的一個綜合指標。如果管不住溫度，就是管溫度計，這是一種自欺欺人的做法。

本日思考題：你所知道的房價上升或下跌的地區有些哪？你認為可能的原因是什麼呢？

歡迎你的我留言和我一起分享、一起討論，我們下次見。